Hypothek
Hypothek Tragbarkeit berechnen – So geht's
Die Tragbarkeitsrechnung verständlich erklärt – mit Rechenbeispiel und Tipps zur Optimierung
Kurzantwort
Die Tragbarkeit einer Hypothek wird berechnet, indem die jährlichen Wohnkosten (kalkulatorisch 5% Zins + 1% Nebenkosten + Amortisation) ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen gesetzt werden. Maximal 33% gilt als tragbar.
Was ist die Tragbarkeit einer Hypothek?
Die Tragbarkeit ist das zentrale Kriterium, ob eine Bank Ihnen eine Hypothek gewährt. Sie stellt sicher, dass Sie die laufenden Kosten für Ihre Immobilie auch bei steigenden Zinsen tragen können. Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5–5% – als Sicherheitsmarge. Die gesamten Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel (33%) des Brutto-Haushaltseinkommens betragen.
So berechnen Sie die Tragbarkeit
Die Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt drei Kostenkomponenten:
- Kalkulatorischer Hypothekarzins: 5% auf die gesamte Hypothek (nicht der aktuelle Marktzins)
- Nebenkosten: 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr (Unterhalt, Versicherung, Steuern)
- Amortisation: 1% der Hypothek pro Jahr (Pflicht: 2. Hypothek innert 15 Jahren oder bis 65)
PVVS Expertentipp
Rechenbeispiel: Immobilie CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000 (80% Belehnung) - Kalk. Zins: 5% × 800'000 = CHF 40'000 - Nebenkosten: 1% × 1'000'000 = CHF 10'000 - Amortisation: 1% × 800'000 = CHF 8'000 - Total: CHF 58'000/Jahr - Benötigtes Einkommen: CHF 58'000 / 0.33 = CHF 175'758
Eigenkapital: Wie viel brauche ich?
Mindestens 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10% aus sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen – also nicht aus der Pensionskasse. Als Eigenkapital akzeptiert werden:
Harte Eigenmittel: Ersparnisse, Erbvorbezüge, Schenkungen, Säule-3a-Guthaben
Ergänzende Mittel: Pensionskassen-Vorbezug (max. bis 50% des Eigenkapitals)
Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 benötigen Sie also mindestens CHF 200'000 Eigenkapital, davon CHF 100'000 aus harten Eigenmitteln.
Tragbarkeit verbessern – 5 Strategien
Falls die Tragbarkeit knapp ist, gibt es mehrere Hebel:
- Mehr Eigenkapital einbringen (reduziert die Hypothek und damit die kalkulatorischen Kosten)
- Zweites Einkommen anrechnen lassen (bei Doppelverdienern)
- Günstigere Immobilie wählen oder Renovationsobjekt in Betracht ziehen
- Indirekte Amortisation via Säule 3a statt direkte Tilgung
- Mehrere Banken und Versicherungen vergleichen – die Tragbarkeitsberechnung variiert
PVVS Expertentipp
Versicherungsgesellschaften (z.B. AXA, Helvetia) rechnen teilweise mit tieferen kalkulatorischen Zinsen als Banken. Als unabhängiger Broker vergleichen wir alle Anbieter und finden die beste Lösung für Ihre Tragbarkeit.
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